ファシリティマネージャー試験《総まとめ》

ファシリティマネジメントとは

• 企業、団体等が組織活動のために、施設とその環境（*1）を総合的に企画、管理、活用する経営活動
• （*1）「その環境」…内部環境、外部環境、情報環境

経営戦略

• ミッション（使命）…何のために
• ビジョン（将来像）…どうなりたいか
• ドメイン（事業領域）…領域

FMのレベル

FMの歩み

• 【FMの源流】1961年、アメリカ・アトランタでIDRC（CREの調査・研究団体）が設立された
• 【FMの誕生】1979年、アメリカ・ハーマンミラー社がFMI（FMの研究機関）を設立
• 【FM元年】1980年、IFMAを設立してFMerの職能を確立

SDGs

• 2015年　国連サミットで採択
• 地球環境問題は大きく分けて９個
• 温室効果ガスは７個（三フッ化窒素が追加された）
• 温室効果ガスのうち、二酸化炭素は日本では88％を占める。
• 建築関連の活動によって排出される割合は日本全体の４割。
• 1880年から132年で気温は0.85℃上昇した。
• 1986年から95年で4.8℃上昇する見込み。

• 1997年　京都議定書＠COP3
• 2015年　パリ協定＠COP21

地球温暖化の現状

エネルギー消費量

省エネ関連法

• 省エネ法　←エネルギーの使用の合理化及び非化石エネルギーへの転換等に関する法律
  ・非化石エネルギーも対象に追加
• 建築物省エネ法　←建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律
  ・すべての建築物が適合対象（一部の小規模建物を除く）
  ・増改築の際は、増改築部分のみを適合させればよいように変更。

ZEB

• ZEB　…　100％以上
• Neary ZEB　…　75％以上
• ZEB Ready　…　50％以上
• ZEB Oriented　…　大規模建築物などZEB化が難しい場合に省エネ基準を満たした建物

ESCO

• Energy Service Company
• 省エネルギー見込み量を顧客に提示し、パフォーマンス契約に基づき、改修・管理までの業務を提供する事業者。

廃棄物の削減

• 廃棄物になるもの　35％
• 再利用されるもの　16％

• グリーン購入の対象は物品だけではなく、省エネルギー診断などの役務も含まれている
• LCCに家具・内装費用は含めない

FMの国際標準化（ISO41000シリーズ）

• 2007年　BS EN15221（FM標準）リリース＠イギリス
• 2018年　ISO41001
• 2019年　JISQ41001:2019
• 2021年　JISQ41001:2021

• 2014年　ISO55000 シリーズ（主に有形固定資産）
• ISO14040　環境マネジメント分野における「ライフサイクルアセスメント（LCA）」の国際規格

企業財務とFM

• 企業の総資産に占める有形固定資産のうち、ＦＭ関連の施設は20-25％程度。
• OPEX…経費
• CAPEX…資本的支出
• ROA（総資産利益率）＝純利益／総資産
• ROE（自己資本利益率）＝純利益／自己資本
• 賃借ビルの契約に伴う敷金・保証金は、会計上資産に計上される（契約終了後に戻ってくるから）

ICTとFM

• DWH…意思決定のため、目的別に編成され、統合された時系列で、削除や更新をしないデータの集合体
• SaaS…インターネットを通じて利用できるソフトウェア。Gmailなど。
• PaaS…ソフトウェアが稼働するためのハードウェアやOSなど基盤一式を提供するもの。

FMの目標

• FMの目的は、長期的で定性的なもの。
• FMの目標とは、目的を具現化する短期的で定量的な目指すべき到達点を位置づけたもの。

統括マネジメント

• 権限と責任を持つFM組織体制の構築
• 「FM戦略・計画」「プロジェクト管理」「運営維持」「評価」「改善」の各業務を俯瞰して統括し、PDCAサイクルを回して継続的な改善を図る
• FMの財務管理
• 一元的なデータ管理
• 標準と規程の策定と運用

FMの業務組織モデル

• 計画・管理の業務（「FM戦略・計画」「統括マネジメント」「評価」「改善」）
• プロジェクト管理の業務
• 運営維持の業務

• ストソーシング　…　業務の企画・実行まで委託者に任せる
• アウトタスキング　…　業務の実行のみ委託する

• FM組織の自己評価を行い、継続的に改善することが重要。
• それにはバランススコアカードが活用できる。
• 顧客の視点、財務の視点、業務プロセスの視点、学習・成長の視点、の４視点で評価。

データベースの活用

システムの活用

• IWMS　…　CAFMとCMMSの双方を含む幅広い領域をカバー。高価。
• 不動産、ファシリティとスペース、メンテナンス、地球環境保全関連、投資プロジェクト管理ができる。

• BIMMS　…　公共FMで使用されている。
• 国家機関が使うBIMMS-Nと、地方公共団体が使うBIMMSがある。

FMの標準

• ファシリティ標準
  ①施設標準（土地・建物、設備、ワークステーションなど）
  ②環境標準（室内環境、アート、グリーンなど）
• 面積標準
• 運営維持標準
• 財務標準・調達標準

FM戦略・計画

• FMのPDCAサイクルの計画（Plan）に位置づけられる。
• 「FM戦略」と「中長期実行計画」からなっている。

FM戦略

• 「評価」から「改善方針」を設定し、「FM目標」を立て「FMの課題」を整理し、「FM施策」を練る。
• FM施策を立案するところまでがFM戦略。それを受けて中長期実行計画が策定される。
• （「計画」はそれを実行する予算とスケジュールが付いたもの）

目標→課題→施策→中長期実行計画

• 移転、建て替えなどを伴う　→　供給計画、財務計画
• 継続使用を原則とする　→　品質計画、財務計画

ベンチマーキング（10のステップ）

調査　→　分析　→　計画　→　導入

シナリオプランニング

シナリオプランニングの進め方

• シナリオ作成
• 戦略の具体化
• トリガーの明確化
• トリガーのモニター
• トリガーに基づく行動

中長期実行計画

• FM戦略は長期にわたるものであり、定性的なもの。
• 中長期実行計画は一定の期間を対象とするもの。予算化するために定量的な情報が中心。
• 中長期実行計画は、中長期計画管理と単年度計画管理に分かれる。

プロジェクト管理

FMにおけるプロジェクト管理とは、中長期実行計画に基づいて、ワークプレイスづくり、不動産賃貸借、不動産取得、建物建設、大規模改修などのプロジェクトを推進し、実行する業務。

運営維持

• 運用・サービス…賃借、自社所有の両方
• 維持保全…自社所有のみ（賃借の場合はオーナーが実施）

運用・サービス

• 会議室の稼働率が70％を超えると、利用者の不満が高くなる。
• 常時50名以上の勤務者がいる場合、休養室を男女別に用意する必要がある。（労働安全衛生法より）

維持保全

• 点検…施設のハード面について異常がないか、劣化状態がどうか調査する。
• 保守…上記、点検で見つかった異常に対し、注油、部品交換などの整備を行う。
• 修繕…当初の性能、機能まで回復すること。
• 改修…当初の性能、機能を超えるレベルまで改良する。
• 更新…劣化した設備等を新しいものに替える。

計画的な保全

• 長期修繕計画（※修繕だけ）30，50，100年
  ・簡易劣化診断でOK（ヒアリングはする、現地調査は行わない）
• 中期修繕・改修計画（※修繕と改修）5年
  ・詳細劣化診断をする
  ・FCIが5-10％の範囲内にとどまるようにする
• 単年度修繕・改修実行計画
• 結果のフィードバック

SLA・KPIの構築手順

• SLAの形骸化を防ぐために、半年から１年を目安に合意事項を見直すとよい。

評価

• 事務所の照度
  ①JIS　500-1000lx
  ②労働安全衛生規則　精緻な作業：300lx、普通の作業：150lx
  ③JIS Z 9110で　750lx
• 会議室のグレア：19UGR
• 作業面と机上の輝度比を3:1、机の周囲とは5:1～10:1程度にする。
• 演色評価数…照明で物体を照らすときに、自然光が当たった時の色をどの程度再現しているかを示す指標。単位はRa。
• 一般事務室の騒音レベル　50-55db(A)
• 一般事務室のNC値　40-50
• 熱環境の快適性を左右する要因
  ①環境４要素…温度、湿度、気流、放射温度
  ②人体２要素…着衣量、活動量
• 建築物衛生法…特定建築物に適用。適合条件を2ヶ月に1回確認する。
  ①温度　18-28℃
  ②湿度　40-70％
  ③気流　0.5m/s以下
• 気積：10㎥/人（労働安全衛生規則）
  換気：1人当たり1時間あたり30㎥必要

ウェル認証

一方、LEEDも80点以上でPlatinum!

SOF

• ワークプレイスを評価して進化させていくためのツール。
• 働き方、組織、ファシリティの３要素、50項目について、6段階のステージから選択し、相関やギャップ分析を行う。

耐用性

• 耐久性
• 可変性
• 整備性
• 更新性

省エネルギー

• 基準建物より省エネルギーの場合、その量に応じてBELS認定マークの表示が可能となる。
• CASBEE…日本で開発された
  ・BEE（建物環境効率）＝品質／環境負荷　←高いほど良い
  ・CASBEE-建築は５段階評価
• LEED…アメリカ（世界基準）
• BREEM…イギリス

満足度評価

• 評価グリッド法…消費者が製品やサービスを評価する際の、回答者自身の言葉による認知構造を階層的な図として明らかにする定性調査手法

• 評定尺度法…項目ごとに「非常に…である」「やや…である」…「やや…でない」「非常に…でない」で評価。
• SD法…それぞれ対になる形容詞を並べる
• ベネフィット構造分析…影響度と満足度をグラフにする

財務評価

• ファシリティコスト評価
• 施設資産評価
• 施策投資評価
• ライフサイクルコスト評価

• MNコストチャート…　ファシリティコストを評価するもの。四角が小さいほど良い。

• ポートフォリオによる施設資産の活用

• 減損会計…事業用資産について、時価が簿価を下回ったときだけに時価評価が適用されるもの。特別損失として計上。対象は事業用資産だけ。投資用不動産は含まない。

施設投資評価手法

• 回収期間法（割引率を使用しない・短期の評価法）
• 投下資本利益率法（割引率を使用しない・短期の評価法）
• 正味現在価値法（NPV）
• 内部利益率法（IRR）

• NPVがゼロになる割引率＝IRR

ライフサイクルコスト評価

• 残存不具合率（FCI）＝残存不具合額／建物複成価格　×100
• 建物複成価格は10年程度の間隔で見直す。
• FCIが5％以下であれば良好。10％を超えると早急な対応が必要。5-10％にとどまるようにする。
• PI＝Σ改良保全費／建物複成価格　×100
• PIが高いことは、建物の性能改良に高い費用がかかること、建物が陳腐化していることを示す。
• NI＝FCI+PI
• NIが75％を超えると建替えを考慮する。

FMの供給評価

• 執務室面積…大部屋のオープン執務スペースの面積。会議室、役員個室、書庫などは除外。
• 業務支援面積…会議室、受付、ロビーなど。
• 執務室面積に対する家具の投影面積が40％を超えるとゆとりがない。
• 容積率＝延べ面積／敷地面積
• スペース利用率＝実際に利用されている部分／床面積
• スペース稼働率…時間
• 有効率…分母は有効面積
• レンタブル比…分母はレンタル可能部分

改善

• FMの改善とは、新たな目標を設定するための改善方針を検討し、立案する業務。
• FM監査…ハード、ソフトの診断評価を行う。要求条件に合致しているか、ギャップがあるか調査。客観的な評価。

人間性関連

マズローの自己実現の欲求

 SECIモデル

知識創造、ナレッジマネジメントに関する知識

多様性への対応

• 障害者差別解消法…合理的配慮。現在は民間事業者も義務化。
• ダイバーシティ：多様な人が「いる」こと（状態）。それらをプラス方向に活かすこと。
• インクルージョン：多様な人が「活躍できる」こと（環境・仕組み）。一体になるという意味合いの強い言葉。
• バリアフリーの基本となっているのはノーマライゼーション。
• ノーマライゼーションは保護すべき人々を特別視するのではなく、自己決定権を持った生活者として能力をはっきできるよう、環境を整えていくこと。
• バリアフリー：バリアを取り除く。
• ユニバーサルデザイン：バリアの有無にかかわらず、はじめから使いやすくする。
• ADA法：アメリカ障害者法。障害のある人に対する差別を禁止し、社会参加の機会を保障する。
• 2006年　バリアフリー法

ウェルビーイング

• WHOが定めた「健康であることの状態」
• 健康経営とは、従業員の健康管理を経営的な視点で考え、戦略的に実践すること。
• 経済産業省が健康経営優良法人（ホワイト500）を認定。

ワークプレイス

• オフィスランドスケープ…コミュニケーションや業務効率を高めるために、壁や仕切りを減らし、開放的な空間としてデザインする考え方。
• オープンプランオフィス…壁や個室を極力なくし、広い区間にデスクを並べて、多くの従業員が同じ空間で働くレイアウトのこと。
• チームオフィス…20人程度で使う中部屋オフィス。
• 一般的な日本のワークステーションのパーティションの高さ…110-120cm。

ファイリングシステム

• 情報の共有化
• 不要文書の廃棄
• 文書の流れを作る
• 保存体制の整備

• ファイル量…A4サイズの用紙を積み重ねて高さを図り、ファイルメーター（fm）で表す。

ワークプレイスづくりのプロセス

近接度

不動産取引関連

• フリーレント…一定期間の賃料が免除される（賃料だけ、管理費は含まない）

施設関連

• 公簿面積と実測面積が異なる場合、土地の売買では公簿面積が基準となるが、建物建設の計画や確認申請などでは実測面積が基準となる。
• 1923年　関東大震災
• 1978年　宮城県沖地震　→　1981年　新耐震設計法施行
• 1995年　阪神淡路大震災　→　1998年　建築基準法大幅改正（限界耐力設計法）

公示価格等

構造

• 既存建物を免振建物に改修することを免振レトロフィットという。
• ２－３秒の周期でゆっくり揺れる振動を長周期地震動という。

空調ゾーニング

• 用途別ゾーニング…一般執務室ゾーン、会議室ゾーンなど
• 負荷別ゾーニング…内部（インテリア）ゾーン、外周（ペリメータ）ゾーンなど。外周は方位別に。
• 個別ゾーニング…特別な空調条件が要求されるゾーン。

照明設備

• 部屋全体を均一に証明する全般照明方式（アンビエント照明）
• 必要な場所だけに照明を行う局所照明方式（タスク照明）
• 上記を組み合わせる方式を、タスク＆アンビエント照明という。

情報通信設備

• 非常用放送設備は規模によっては、建築基準法第１２条による定期的な点検が義務付けられている場合がある。

ダクト方式

• フロアダクト…床スラブ内に金属製ダクトを埋設。一定間隔で配線を取り出せ、配線変更も容易に行えるが、配線収容量に限界がある。
• セルラダクト…コンクリート打設に用いる床下のデッキプレートの溝部分を配線路として利用する。配線量は多いが、デッキプレートの構造検討が必要。
• トレンチダクト方式…床スラブ内に大型の配線ダクトを設置。配線量が多く、配線変更にも対応可能であるが、全面採用は難しいため、幹線として利用することが多い。

建物建設プロジェクト

• ブリーフィング…施設の主要な考え方、使い方などの要求条件を抽出、整理し、提示する与条件を作成すること。プログラミングとも呼ばれる。

• コンペ方式…具体的な設計案を審査。FMerが要求条件を整理し、設計与条件を提示する必要がある。
• プロポーザル方式…一定の条件を満たす候補者の中から、体制、方針、提案を評価する。候補となった設計者に過大な労力をかけないよう配慮している。

• VE（バリューエンジニアリング）＝機能／コスト　←最大にする。
• 完了時評価は、建物設備関連などの機能的な質を確認することが重要。そのためにほぼ１年（春夏秋冬）の機能確認が必要。
• 入居後の利用満足度調査は６カ月から１年後に行う。

大規模改修

• 大規模改修とは、中長期実行計画に基づいて行われる建物の修繕、更新、改修のこと。

官庁施設のFM

• 官庁施設の整備に関する業務を行っているのは国土交通省。
• 国土交通省の営繕組織の役割は、企画、保全指導、プロジェクトマネジメント。
• 設計から工事監理は外注。
• 企画段階では質の高いサービスをするためにブリーフィングを行っている。

地方自治体のFM

• 民間の資本やノウハウを活かすPPPが欠かせない大きな流れとなってきている。
• PPPとは、民間資本や民間のノウハウを利用し、効率化や公共サービスの向上を目指すもの。
• 近年デザインビルドやECIといった手法を採用する自治体が増えてきているが、発注者側に専門知識や技術がなければ事業の品質を評価することは難しい。
• デザインビルドとは、設計施工を一括で請け負う方式。
• ECIとは、プロジェクトの初期段階から施工者を参加させること。
• 公共施設は木材を積極的に利用することが推奨されている。

病院のFM

• JCI（国際病院評価機構）は、医療の質向上と患者の安全について、14分野1145の測定項目で評価し認証している。
• 14分野のひとつに Facility Management and Safety があり、患者の避難経路の安全が保たれているかなどについて評価される。
• 日本でも認証を受けている病院がある。