ファシリティマネージャー試験《最終チェック》

2025年9月29日2025年10月13日

世界の二酸化炭素排出量

１位　中国
２位　アメリカ
３位　インド
４位　ロシア
５位　日本

日本のCO2排出量

１位　産業部門　
２位　運輸部門
３位　業務その他部門
４位　家庭部門

障害者関連の法律

2006年　バリアフリー法
2016年　障害者差別解消法
障害者雇用促進法　…　2022年時点でこれを達成した企業は半数以下。

NPVとIRR

正味現在価値法（NPV法）

考え方：将来得られるキャッシュフローを「現在価値」に割り引き、投資額を差し引いた値を計算する。
基準：
- NPV > 0 → 投資すべき（利益が出る）
- NPV < 0 → 投資すべきでない
特徴：投資額に対して「いくらの価値が増えるか」を直接示す。
正味現在価値が初期マイナスとなるのは、建設投資がある場合
計算期間が長くなるほど正味現在価値が大きくなるのは収益があることを意味している
→つまり、賃貸用建物の建設

内部利益率法（IRR法）

考え方：NPVをゼロにする割引率（利回り）を求める。
基準：
- IRR > 要求収益率（ハードルレート） → 投資すべき
- IRR < 要求収益率 → 投資すべきでない
特徴：投資がどれくらいの利回りを生むかを示す。

違いのポイント

正味現在価値法（NPV法）は「金額ベース」で投資の価値を示す。
内部利益率法（IRR法）は「利回りベース」で投資の収益性を示す。

CRE・PRE

CREはアメリカで生まれた言葉。
2014年に公表された「まちづくりのための公的不動産有効活用ガイドライン」では、持続可能な都市を形成するには、都市の中心部や生活拠点に、都市の機能を集約するまちづくりが重要だと解説している。
→都市の中心部だけではなく、生活拠点に対し、都市の機能を集約する街づくりやコンパクトシティづくりが重要だとしている。
国土交通省が2017年に公表した「不動産投資市場の成長に向けたアクションプラン」によると、公的不動産は金額規模で日本全体の23％を占めている。
日本におけるCREの概念は、ワークプレイスに関する面は少なく、不動産資産の有効活用に焦点が当てられている。
プロパティマネジメントは、建物の日常管理からクレーム処理まで、テナントにサービスを提供する現場業務である。
米国におけるCREは、日本のFM標準業務の「FM戦略・計画」と「プロジェクト管理」が業務の中心となっている。
PRE戦略の取り組みは、不動産にかかるコストの削減と効率的な財政執行による、住民サービスの向上を期待するものである。
地方公共団体財政健全化法では、健全化判断比率（実質赤字比率、連結実質赤字比率、実質公債費比率および将来負担比率）のいずれかが財政再生基準以上である場合に、財政再生計画を定めるものとされている。
新地方公会計の基準モデル及び総務省方式改定モデルの財務書類は、どちらも貸借対照表、行政コスト計算書、純資産変動計算書、資金収支計算書の４つで構成されている。

FMの標準

ファシリティ標準
①施設標準
②環境標準（室内環境、アート、グリーン、防災、安全、健康など）
面積標準
運営維持標準　－　SLA、オフィスマニュアル
財務標準・調達標準

（参考）ファシリティの環境

内部環境
外部環境
情報環境

照度

事務所の照度
①JIS　500-1000lx
②労働安全衛生規則　精緻な作業：300lx、普通の作業：150lx
③JIS Z 9110で　750lx

会議室の照度
①JISZ9110　500lx

均斉度は、ある面における平均照度に対する最小照度の比。設計や製図作業時は0.7。
作業面と机上の輝度比を3:1、机の周囲とは5:1～10:1程度にする。

熱環境

熱環境の快適性を左右する要因
環境側４要素…温度、湿度、気流、放射温度
人体側２要素…着衣量、活動量

空気環境

換気：１人あたり30㎥/h

空調設定

冷房：26-28℃
暖房：18-22℃

エルゴノミクス

ギリシャ語の「作業」と「管理・法則」の造語。
人間に適切な作業環境を求めて、人間と作業環境との関係を人間の特性から究明する学問。
この「作業環境や物」は、広い意味では生活環境、社会環境までを含む。

近接度

隣接
近接
遠隔
隔離

不動産鑑定評価基準

原価法　…　積算価格
取引事例比較法　…　比準価格
収益還元法　…　収益価格

不動産鑑定評価は、土地もしくは建物またはこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する行為である。

防災面の規制強化

1978年　宮城沖地震　→　1981年　新耐震設計法
1973年　大洋デパート火災　→1974年　消防設備への遡及適用

ダクト

セルラダクト　…　鉄骨建造物などの床構造材であるデッキプレート（波形鋼板）の溝をカバーで塞ぎ、配線用の空洞部（ダクト）として利用する。

空調のゾーニング

用途別ゾーニング　…　一般執務、会議室など
負荷別ゾーニング　…　建物内部（インテリアゾーン）、外周（ペリメータ）ゾーンなど
個別ゾーニング

ハイブリッド空調は、外気温、降雨、風速などをモニターして、空調運転と自然換気をバランスよく制御しながら、エネルギー消費量を最小化する技術。
冷房負荷となるものは熱取得。

省エネルギー法

エネルギーの使用の合理化及び非化石エネルギーへの転換等に関する法律

建築物省エネ法

建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律
規制措置（義務）と誘導措置（任意）
新築・増改築を行うすべての住宅・非住宅建築物（基本的には規模・用途を問わない）が規制対象
ただし10㎡以下の建物等は適用除外
増改築の場合、工事を行う部分のみが適合対象となる。従来のように全体を改めて適合させる必要はなくなる。

調査分析手法

特性要因図

パレート図

複雑な意思決定プロセスを階層構造に分解し、単純な1対1の比較とし、全体としての優先度や配分率を決定する方法を、AHP分析という。

プロジェクトの標準プロセス

スクロールできます

基本方針の作成	中長期実行計画に基づいて下記をまとめたもの。・目的・目標・関連要件・実行計画
実態の把握	ファシリティの現状　①既存ファシリティの現状　②制約条件社会の動向　③ベンチマーキング　④社会動向　⑤プロジェクト関連データ
要求条件の作成	「このようにあってほしい」という条件をまとめたもの。別名ブリーフィング。プログラミングとも呼ばれる。
基本計画の作成
実施計画の作成
…

要求条件の作成について…
多種多様な要求は、プロジェクトの基本方針の内容と適合しないと採用できない絶対条件と、適合することが望ましい条件に分類する。前者だけでなく、後者も要求条件となりうる。
設計者の選定において、設計者組織の全業務量に占める当該プロジェクトの業務量が30％を超えないようにする。

ベンチマーキング

調査
分析
計画
導入

調査	ベンチマーク項目を決める
	ベストプラクティスを決める
	情報収集
分析	ギャップの認識、理由の分析
分析	将来の到達水準を設定
計画	到達水準について組織の理解を得る
	改善目標を設定
	実行計画を立案
導入	ベストプラクティスを導入進捗状況をモニタリング
導入	ベンチマーキングを続ける継続的に改善する

LCM

保全項目台帳に入力される建物基本情報では、更新周期は物理的寿命で設定される。（法定耐用年数ではない）

多様性

ノーマライゼーション…弱者を特別視して隔離するのではなく、自己決定権をもった生活者として、生活の環境を整えていくこと。
バリアフリーはノーマライゼーションの思想が基本となっている。
インクルージョン…さまざまな要素から起きる暗黙的な区別を取り払い、社会や組織に参加できる機会を提供すること。
ダイバーシティ…幅広く性質の異なるものが存在すること、という意味。違いを意識しながら、それらをプラスに活かすこと。

レコードマネジメント

貸借対照用　10年
固定資産台帳　7年
マニュフェスト写し　5年
消防設備点検　3年

フロン排出抑制法

対象となるフロン

クロロフルオロカーボン
ハイドロクロロフルオロカーボン
ハイドロフルオロカーボン

３つあることを覚えておく！

フロン → オゾン層破壊＋温暖化 → 全廃へ。
代替フロン → オゾン層は守れるが温暖化の問題 → 削減中。

社会貢献

SDGsは2015年の国連サミットで採択された。
CSV(CreatingShared Value)とは、企業の事業を通じて社会的な課題を解決することから生まれる「社会価値」と「企業価値」を両立させようとする経営モデル。
2021年に国連に提出した「日本のNDC（国が決定する貢献）」では、温室効果ガス排出量の削減目標は、2030年度に2013年比（17年間）で46％の削減としている。

建物の省エネルギー

エネルギー消費原単位が大きい順：
病院、デパート・スーパー、ホテル、店舗・飲食店、マンション、事務所、学校
建築物省エネ法は2022年の法改正により、すべての新築住宅及び非住宅に省エネ基準への適合が義務付けられた。

MSSのHLS

組織の状況の理解
リーダーシップ
計画策定
支援
運用
評価
改善

廃棄物

廃棄物処理法は、有害使用済機器（テレビやカメラなど）の適切なリユースは義務付けていない。

データベースの活用

財務会計貸借対照表 ↓	管理会計損益計算書 ↓
固定資産台帳	コスト台帳	利用台帳	保全台帳
公正価値	コストデータ	利用データ	保全データ
基本台帳（筆・棟）	基本台帳（施設）	基本台帳（施設）	基本台帳（棟）

バランススコアカード

バランススコアカードは、下記４つの視点から戦略を定める管理手法である。

顧客
財務
業務プロセス
学習・成長

シナリオプランニング

トリガーは、ビジネス環境の変化であるシナリオから別のシナリオに変更する兆候を示す指標であり、そのモニタリングは半期ごとに行う。

プロジェクトの体制

ボトムアップ型のプロジェクトの体制の分科会

ファシリティ分科会	レイアウト、スタンダード、デザイン
ICT分科会	ネットワーク等
ワークスタイル分科会	働き方、コミュニケーションツール
運用分科会	オフィスコンシェルジュ、生活備品
引越分科会	従業員への展開、梱包材手配

各分科会で検討した要求条件をFM部門が取りまとめて、基本計画を立案する。
プロジェクト実行委員会で最終判断した後、経営会議に報告・承認を得て、基本設計を決定する。

運営維持業務

運営時の基本計画は、単年度だけではなく中長期にわたるものも立案、作成する。
予算の組み立ては、運用実績に基づく積み上げではなく、部門ごとの施設面積や入居人数の把握、施設に対するさまざまな要求の確認および実行計画を検討することからはじめる。
診断は、耐震診断、環境診断、安全性診断、建築物システム機能診断、劣化診断、省エネルギー診断などがある。
診断は目的と制度により、１次、２次、３次診断に整理される。
１次診断は建物などの状況を総括的に把握し、対策の必要性を判断することを目的とする概況診断。
３次診断は、改修のための詳細な判断資料を作成するための診断。

SLA・KPIの構築手順

準備	基本方針の確認
準備	管理項目の抽出
協議	サービス基準の構築
	KPIの作成
	合意基準の決定
	インセンティブ／ペナルティの明確化
実施	SLA（サービス基準合意書）
	実施計画書
	レポーティング
改善	業務改善

ファシリティの運用・サービス

ファシリティの運用とは、ファシリティの施設の管理として、
設備の運転・監視、エネルギーなどの運用管理、
リスク、防火・防災、物理セキュリティなどの安全管理がある。
サービスとは、業務支援として、ユーザーの業務を直接サポートする会議室管理などがある。
生活支援として、主に福利厚生面をサポートする食堂管理などがある。
複数のグループ会社や組織で行っていたノンコ業務をひとつの会社や部門に集約し、独立採算組織としてサービスを提供し、コスト低減やサービス向上を目指すことをシェアードサービスという。

評価

企業施設の立地の評価…顧客へのアクセス性や従業員の通勤のしやすさなど
景観性は、施設が周辺の地域環境、都市環境、自然環境と調和しているか、視覚的に美しいか、地域の魅力を高めているか、巨視的なスケールでとらえるだけではなく、ヒューマンスケールとの組み合わせで判断する必要がある。
地域性は、施設の存在が地位環境にどのように影響するかを「地域の特性への配慮」と「地域活性化への貢献」の２つの観点で評価する。
ゲニウス・ロキに配慮することは、地域性の向上に寄与する。景観性ではない。
防災性の評価項目に、耐落雷性は含まれるが、備蓄機能はない。
SWOT分析とは、企業のStrengths（強み）、Weaknesses（弱み）、Opportunities（機会）、Threats（脅威）の頭文字をとった経営戦略フレームワーク。

知識創造

「オフィスは利益を生む知識を創造する場」という認識は1990年代後半から一般化している。

ワークプレイスづくり

「基本コンセプト」は、ワークプレイスづくりの目的、目標を示す概念や、その実現のためのキーワードにより構成される。
衛生管理責任者報告は、労働基準監督署に提出する。保健所ではない。
オフィスのレイアウト計画において、同じ向きに隣り合うデスクの間を人が通行する場合、標準的な通路幅は90cmとなる。
面積標準に人数を乗じて必要面積を算出する方法は、組織の大きさに関係なく適用できる。
運用マニュアルは移転計画・実施の段階で作る。実施設計の段階ではない。
アクティビティセッティングとは、さまざまな仕事に対応できるよう、多様なスペースと機能サービスを装備するワークプレイスのシステムである。

建築物の規制

2050年に住宅・建築物のストック平均でZEH、ZEB基準の省エネルギー性能が確保されていることを目指している。
2021年から石綿含有仕上塗材や石綿含有形成板が追加された。石綿含有吹付材ではない。

法定耐用年数

鉄筋コンクリート造の学校　47年
電気設備（蓄電池を除く）　15年
エレベーター　17年
金属製の事務机やいす　15年

耐用年数の短さ

機能的耐用年数　…　陳腐化する年数
法定耐用年数　…　税法上の年数
経済的耐用年数　…　修繕費等が、改築費等を上回る年数
物理的耐用年数　…　要求される限界性能を下回る年数

FMerの役割

ファシリティマネージャーは、経営者・利用者の立場で、人・組織、・社会に貢献する役割を担う。
ファシリティに関する生涯コストの最小化に最も効果的なことは、計画的に建物の保全を行うこと。
大震災時など、帰宅困難者の一時的な収用計画や、非常食などの備蓄計画を策定することも、FMerの役割である。

FMの歩み

1979年、IFMA設立
日本では1990年代前半のバブル経済の崩壊をきっかけに、
FMが知的生産性向上のためのオフィス改革の手法として、
また経営資源の１つであるファシリティの管理手法として、
認知され、取り組まれるようになった。

ISO

2012年に制定されたISO22301は、BCMの国際認証。事業継続マネジメントシステム。
災害・事故・サイバー攻撃・感染症など、組織の業務を止めるリスクに備えて、重要な業務を中断させない／早く復旧させるための仕組み（BCMS）を整える国際規格。
ISO41000シリーズは欧州FM標準をもとに作られた。
ISO14000シリーズのインベントリ分析とは、二酸化炭素やホルムアルデヒドなど、ファシリティーのライフサイクルで発生する多様な環境負荷物質の排出量を、定量的に把握すること。

安全性

1981年以前の建物の耐震性は耐震診断により確認する。鉄筋コンクリート造の場合、第一次診断、第二次診断、第三次診断がある。

BIM

2019年、官民一体となってBIMの活用を推進することを目的に、国土交通省に建築BIM推進会議が設置された。
建築BIM推進会議のガイドラインでは、ライフサイクルコンサルティング業務の担い手として、FMコンサルタントなどが挙げられている。

FMの権限と責任

権限と責任を持つ最高経営責任者の理解と承認を得て、経営資源の全体最適を図る。
人事、ICT、財務、FMの４つが連携して、経営基盤の強化を図る。

環境性

亜酸化窒素の地球温暖化係数は二酸化炭素の265倍。
LEEDは米国グリーンビルディング評議会が開発した評価手法であり、80点以上でPlatinumの認証を受ける。
ウェルver.2では、110満点中80点以上でPlatinumの認証を受ける。

ウェル認証

ウェルver.2

空気
水
食べ物
光
運動
温熱快適性
音
材料
こころ
コミュニティ

LEED ver.4 BD+C

総合的プロセス
立地と交通
持続可能な敷地
水の効率的利用
エネルギーと大気
材料と資源
室内環境品質
革新性
地域での重要項目

財務評価

計画的な保全の予算管理とは、残存不具合額に着目して、目標とする金額の範囲内で保全費用をコントロールすること。

計画的な保全はLCM支援システムを活用して、
・長期修繕計画
・中期修繕・改修計画（５年間）
・単年度修繕・改修実行計画
・結果のフィードバック
の４つのプロセスで継続的に推進する。

残存不具合率の適正範囲は5-10％。5％に近い目標が設定できれば、なお適切。
PIは性能劣化した改良費用の評価に利用する。

供給評価

施設面積…面積や需給対応性
施設利用度…容積率、建蔽率など
サービス…KPI、SLA

施設面積需要の算定方法で共通する基礎的な数値は「利用者数」。

FMの業務

ファシリティマネージャーは、
長期的で定性的な「FMの目的」を達成するために、
短期的で定量的な「FMの目標」を設定し、管理する。
FMにおける知的生産性の向上とは、知的生産性における「環境のあり様」をよりよくすることとされている。
FMの標準業務サイクルを回す起点は「経営戦略」が代表的で、コアビジネスから経営要求が策定され、それを満たすための「FM戦略・計画」につなげる。
FMは企業のマネジメント力、経営品質の向上、M＆Aおよび自己革新による成長などの支援をする役割を担う。
一方、自社とサプライチェーン全体のBCPを主管するのは、組織のリスク管理部門や経営管理部門である。

不動産の処分

投資資金の調達や有利子負債の圧縮、経営環境の変化などへの対応を目的とした保有不動産の処分も、FMerが担う重要な役割。
不動産証券化で裏付け資産となるのは、不動産が生み出す賃料収入などの収益。
貸借対照表に計上された不動産などの固定資産を売却することにより、貸借対照表から外すことをオフバランスという。減損処理ではない。

公示価格等

項目	評価主体	調査時点	評価基準	主な用途
公示価格	国土交通省（不動産鑑定士が評価）	毎年1月1日時点（3月公表）	近隣の実際の取引事例、収益還元法、原価法などに基づく鑑定評価	土地取引の指標、公共事業の用地取得、地価の基準
基準地価	都道府県（不動産鑑定士が評価）	毎年7月1日時点（9月公表）	公示価格・取引事例・収益性等をもとに鑑定評価	公示価格を補完する取引指標、地価動向調査
相続税評価額	国税庁（路線価方式・倍率方式）	毎年1月1日時点（路線価は7月公表）	路線価（公示価格のおおむね80％程度）、建物は固定資産評価額	相続税・贈与税の課税基準
固定資産評価額	市町村（固定資産税課）	3年ごとに評価替え、基準日は1月1日	土地は公示価格のおおむね70％程度、建物は再建築価格方式（減価補正あり）	固定資産税・都市計画税の課税基準

１月、公示価格、国交省。
７月、基準地価、都道府県。
相続税評価額、８０％、国税庁。
固定資産評価額、７０％、市町村。

環境経営

環境経営は、地球環境問題に積極に取り組み、自社の活動のみならず社会全体への持続的発展に貢献する経営ビジョンを掲げ実践する。

リスクマネジメント

リスクファイナンスとは、保険などを通じて外部から資金調達をすること。

インボイス

消費税法は、インボイスを発行できない個人や免税事業者から建物を購入する場合、転売目的の建物は、特例によりインボイスがなくても仕入税額控除が認められる。

建築基準法

建築基準法では、住宅の居室に必要な有効採光面積は、原則床面積の１／７以上とされ、床面の照度が50lx以上になる照明等を設置すれば、1/10にまで緩和できる。

財務目標

項目	財務目標	書類
ファシリティコスト	収益性	損益計算書
投資資産	投資回収性	キャッシュフロー計算書
施設資産	所有妥当性と保全性	貸借対照表
ライフサイクルコスト	最適化	長期修繕計画書