「ファシリティマネージャー試験」 重要暗記メモ【FM知識】

このサイトでは、過去問の中から特に重要なポイント・覚えるべき要点を厳選してまとめています。
「全部は無理！」という方でも、ここを押さえれば合格が近づきます。

通勤中・スキマ時間の確認用にぜひ活用してください。

マズローの自己実現欲求理論

エルゴノミクス

エルゴノミクス（Ergonomics） は、日本語では 人間工学 と訳される。
簡単に言うと、「人間が道具や環境を安全・快適・効率よく使えるように設計・改善する学問」。

つまり、人の特性（身体・心理・認知など）を理解し、
それに合わせてモノや作業環境、システムを最適化する考え方。

作業環境や物は、広い意味では生活環境、社会環境までを含む。
→その領域は建物、室内環境、家具やコンピュータなどの危機に至るまで幅広い。

ノーマライゼーション

ノーマライゼーション（Normalization）は、
障害のある人もない人も、同じように普通の生活を送れる社会をめざす考え方。（社会の弱者・保護すべき人々を特別視して隔離するものではない。）

この考え方の起源は、1950年代の北欧、特にデンマークにある。

普通の生活に近づける、という考え方。

インクルージョン

「すべての人が違いを受け入れられ、社会の一員として包み込まれ、参加・貢献できる状態」を意味する。
直訳すると「包含・包括・受け入れ」。

多様性を包み込む。

ダイバーシティ

ダイバーシティ（Diversity）とは、
日本語で「多様性」を意味し、人々の違い（個性）を尊重し活かす考え方。

知識創造（野中郁次郎・SECIモデル）

1️⃣ 暗黙知（Tacit Knowledge）と形式知（Explicit Knowledge）

2️⃣ SECIモデル（セキモデル）
野中郁次郎氏は、知識創造のプロセス（ナレッジマネジメント）を次の4つの段階モデルで説明した。
（４プロセスに３行動ずつ、合計12行動に分類。）

この循環を繰り返すことで、組織は新しい知識を創造し、進化すると説明した。

オフィス

• トラディショナルビルとは、伝統的で古い形式のワークプレイスのことであり、コリドーオフィスやブルペンオフィスがその代表である。
• 日本では1980年代の後半にオフィス環境向上を目指すニューオフィス化の提言を受けて、「機能的かつ快適」なオフィスづくりが一般化した。
• 日本では1980年代の「オフィスは情報発信の場」という認識から発展し、1990年代後半には「オフィスは利益を生む知識を創造する場」という認識が一般化した。

コリドーオフィス

中央に廊下（コリドー）があり、その両側に個室や執務室を配置するオフィスレイアウト。

《特徴》

• 中央にまっすぐ伸びた廊下（コリドー）がある。
• 廊下の両側に個室（例：社長室、会議室、個別執務室）が並ぶ。
• 部屋単位で明確に区切られているため、プライバシー性が高い。

ブルペンオフィス

管理者がワーカーの業務を監視しやすいように、オープンな空間にデスクを学校のように同一方向に規則正しく並べる形式のオフィス。

ワークスタイルの変遷

• オフィス・ランドスケープ（Office Landscape）とは、
  1960年代にドイツで生まれた、壁で仕切らず、自由で開放的なオフィスレイアウトのことを指す。
  個室型コリドーオフィスからオープン型オフィスへの変革に影響を与えた。
• オルタナティブ・オフィシングとは、「固定席・定時出社」にとらわれない柔軟な働き方とオフィス活用のこと。固定席を減らし、賃借スペースを減らすもの。

ワークプレイス

ウェルビーイング

• 単に病気でない・健康であるというだけでなく、身体的・精神的・社会的に満たされた良好な状態を指す概念。
• WHOが定めた。
• 欧米では、ウェルビーイングを実現するための方法として、多くの企業がABWを採用している。
  （ABW（Activity Based Working）とは、「業務内容に応じて最適な場所を選んで働く」というワークスタイル）
• ワーカーは業務活動に合わせて、異なるデザインのワークプレイスを選択できる。

レコードマネジメント

• レコードマネジメントとは、業務上で発生する文書や記録（レコード）を、組織的・体系的に管理することを指す。
• レコードマネジメントは運用すべき情報を定義し、作成から維持、利用、廃棄までの全てのプロセスを管理する仕組みを構築し管理することである
• 「ISO 15489（記録情報（レコード）の管理に関する国際標準規格）」では、記録の形で業務、活動及び処理に関する証拠および情報を取り込み、維持するためのプロセスを含むこととされている。

• 記録の作成
• 取得
• 維持
• 利用
• 廃棄

記録の作成から「廃棄」まで！

オフィスレイアウト

接近度

• 隣接　…　隣接していることが絶対であること。
• 近接　…　近接していることが望ましいこと。　
• 遠隔　…　多少離れていても差支えないこと。　
• 隔離　…　離してほしい。　

グリーンリース

建物の所有者（貸主）と借主の双方が、環境負荷の低減やエネルギー効率の向上といった持続可能性に関する目標を共有し、それを賃貸借契約に明記する仕組み。

借家契約

重要事項説明

「契約が成立するまでに」かつ、
「書面を交付し、宅地建物取引士が対面で説明すること」が義務。

不動産登記

表題部…不動産の物理的状況（所在・地番・地目・地積、家屋番号・構造・床面積など）
権利部…（甲区） 所有権に関する事項（所有者の氏名、住所、取得原因など）
権利部…（乙区） 所有権以外の権利（抵当権、地上権、賃借権など）

※不動産に関する物権の得喪および変更は、登記をしなければ第三者に対抗することができない。

デューデリジェンス

• 法的調査（弁護士などの専門家が行う）
• 経済的調査（会計士や不動産鑑定士が行う）
• 物理的調査（建築士や技術士などのエンジニアが行う）

③「物理的調査」の調査結果をまとめたものをエンジニアリングレポートという。
エンジニアリングレポートは技術的見地から、第三者の立場で対象不動産を評価する。

購入者の立場ではなく、第三者の立場！

エンジニアリングレポートの構成

• 建物状況調査
• 建物環境リスク評価
• 土壌汚染リスク評価
• 地震リスク評価

災害リスク評価ではなく「地震リスク評価」！

収益性に影響を及ぼす様々なリスクを明らかにし、できうるものはリスクを定量化する。

不動産鑑定評価基準

不動産鑑定評価基準では、以下の３つの試算価格を比較検討したうえで、最終の鑑定評価をする。

• 原価法による積算価格
• 取引事例比較法による比準価格
• 収益還元法による収益価格

• キャップレートは、「投資用不動産がどれだけ効率よく収益を生み出すか」を示す利回り指標であり、投資判断や不動産評価に欠かせない。不動産から生み出される純収益から、不動産価格を求める際に用いられる利回り。

防災面の規制強化

• 1973年の大洋デパート火災　→　1974年の改正で消防設備への遡及適応が規定された（すでに建っている既存建物（既存不適格建築物）に対しても防火設備の改修を義務付けるようになった）
• 1978年に発生した宮城沖地震　→　1981年に新耐震設計法が施工

建物構造

サーバーなどの機器類の荷重は、床や小梁を介して大梁や柱に伝わり、基礎地業に流れる。

建物内に置かれた重たい機器の荷重は、「床 → 小梁 → 大梁 → 柱 → 基礎 → 地盤（基礎地業）」という順番で段階的に伝達されていき、最終的には地面がすべての重さを支えている。

サーバーなどは非常に重く、かつ振動や集中荷重も発生しやすいため、構造設計上、どこにどれだけの荷重がかかるか、床の耐荷重は十分か、柱や基礎に過剰な負荷がないかを明確にする必要がある。

ブレストレスト・コンクリート造は、スパンの大きな建物に向いている。

構造形式

地震対策

空気調和

VAVユニットは、風量で温度をコントロールする高効率な空調制御装置で、特にオフィスビルなどの大規模施設で省エネと快適性を両立するために広く使われている。

換気方式

スクロールできます

分類	給気方法	排気方法	特徴	主な用途
第一種換気	機械	機械	完全機械制御で最も安定。温湿度調整・熱交換器が使える	病院、オフィスビル、ZEB住宅、高気密住宅など
第二種換気	機械	自然	室内を正圧（空気が外へ漏れる）に保つ	クリーンルーム、病院手術室、食品工場など
第三種換気	自然	機械	室内を負圧（外気が入りやすい）に保つ。コストが安い	一般住宅、トイレ、調理室などに多い

「きき・きし・しき」と覚える！

建築物のエネルギー省に性能の向上に関する法律（建築物省エネ法・2015年制定、2022年法改正）

• 2025年4月1日以降に工事に着手するすべての建築物（住宅・非住宅の新築・増改築）に対し、省エネ基準への適合が義務付けられた。
• これにより、従来適用外だった小規模住宅や300㎡未満の非住宅も対象となる。

ストレスチェック制度

• ストレスチェック制度は、労働者のメンタルヘルス対策の一環として、労働安全衛生法に基づき2015年12月から義務化された制度。
• 目的は、職場における心理的負担の早期発見と対処。
• 心理的な負担の程度を把握するための検査。

対象事業場
常時50人以上の労働者を使用する全事業場（業種問わず）

従業員50人未満の事業場にも、ストレスチェックの実施が義務化されることが決定。2028年5月までに施行。

障害者施策

• 国連の障害者権利条約締結に必要な国内法整備の一環として、障害者差別解消法が制定された。
• 障害者差別解消法は、「障害」を幅広くとらえ、難病に起因する障害や発達障害も含まれることが特徴。
• そのために行政機関や事業者のとるべき措置などを規定している。
• 障害者雇用促進法は、事業主に、原則として障害者が職場で働くにあたっての支障となる事情を改善するための措置を講じることを義務付けている。

努力義務ではなく、義務！

原状回復

• B工事にも原則として原状回復義務がある。
• 契約書などに原状回復についての個別の記載があれば、契約自由の原則により、民法規定よりも優先される。
• 原状回復費用は貸借対照表の「負債の部」に資産除去債務として計上し、「資産の部」の当該有形固定資産の取得価格に相当分を加えて記載する。

賃借ビルへの入居

• スケルトンインフィル（Skeleton-Infill）とは、建物を「構造体（スケルトン）」と「内装・設備（インフィル）」に分離して設計・建設する考え方。
• 主に住宅やオフィスビルで採用され、長寿命・可変性の高い建築を実現するための手法として注目されている。
• 「貸方基準書」とは、不動産（主にオフィスビルや商業施設など）を第三者に賃貸する際の基本ルールや条件を文書化したもの。ビルの貸主（オーナー）やPM（プロパティマネジメント）会社が作成し、テナントとの賃貸借契約や内装工事、設備仕様のガイドラインとして使う。
• オフィス内（専有部）は原則禁煙であるが、喫煙を認める場合は喫煙専用室などの設置が必要となる。
• セキュリティシステムに蓄積されるデータは賃貸人の管理であり、入居者が任意に利用することは難しい。
• 不動産の貸借における要求条件は、立地条件、建物性能条件、賃借条件に大別される。
• 敷金保証金について、賃貸人は敷金などを保全すべき法的義務はない。

賃貸人が敷金や保証金を保全する法的義務がないのは、敷金が「預かり金」ではなく「賃貸人の所有物」だから。法律上は、返還すべき時期に返せばよいという性質であり、現物や資金を確保しておく義務までは課されていない。

建築基準法

建築設計プロジェクトにおける設計者の選定

コンペ方式は具体的な設計案を審査して選定する方式であり、ファシリティマネージャーが発注者の要求条件を整理し設計与条件を提示する。

フロン排出抑制法

「フロン排出抑制法」（正式名称：フロン類の使用の合理化及び管理の適正化に関する法律）は、業務用冷凍空調機器等からのフロン類の漏えいを抑制するための法律で、地球温暖化・オゾン層破壊の防止を目的としている。

対象となるフロン類

分類	名称	特徴	例
① CFC	クロロフルオロカーボン（特定フロン）	オゾン層を破壊／温暖化係数も高い	R-12、R-11など（使用禁止済）
② HCFC	ハイドロクロロフルオロカーボン（代替フロン）	CFCよりややマシだが、オゾン層破壊あり	R-22、R-123など
③ HFC	ハイドロフルオロカーボン（代替フロン）	オゾン層破壊はないが、温暖化係数が非常に高い	R-32、R-134a、R-410Aなど

• 対象となるフロン類は３種類
• 代替フロン（下２つ）はオゾン層を破壊しないものの、二酸化炭素と比較して非常に大きな温室効果があり、地球温暖化に甚大な影響を及ぼす。

特定フロン１、代替フロン２、合計３つあることを覚えておく。

ウェイファインディング

人が迷わず目的地にたどり着けるようにする総合的な仕組みであり、サインやデザイン、テクノロジーを組み合わせて実現される。

ワークプレイスづくりのプロセス

不動産価格・不動産鑑定評価

建築物の規制など

• エネルギー基本計画の閣議決定内容では、下記の通りZEH/ZEB確保を目指している。
  ・2030年度以降の新築物件
  ・2050年時点でのストック平均
  ※「ストック平均」とは、その時点で国内に存在するすべての建物の平均性能
• 避難安全検証法によって安全性が確かめられた場合、建築物個々の状態に応じ、排煙設備の設置などの一部の仕様規定を適用除外とすることができる。
  →検証の結果、排煙設備を設置しなくても避難安全性が確保されることが明らかになった場合、建築基準法上の一部仕様規定（例：排煙設備の設置義務）を免除（適用除外）できる仕組み
• 日本では2005年以降、石綿規制は段階的に強化されており、特に2021年以降はレベル3建材の対象化や事前調査の厳格化、有資格者調査義務など、大幅な見直しが行われている。

• レベル1：最も危険（吹付け材） → 厳重規制
• レベル2：危険性中程度（断熱・耐火材） → 厳格な対策が必要
• レベル3：危険性比較的低い（成形板・仕上塗材） → 2021年から規制対象化

ダクト方式

床上に設置するのがフロアダクト、床に溝（＝トレンチ）を設けるのがトレンチダクト。

大規模改修の道連れ工事

• 受動的道連れ　→　本来予定していた工事に付随して、やむを得ず追加で行う工事
• 能動的道連れ　→　本来の工事に合わせて、効率化や将来性を考慮して積極的に追加する工事

法定耐用年数

FMの知識

• ファシリティのユーザビリティを向上させるには、アフォーダンスの考え方をユーザーインターフェースの設計時に盛り込むことが大切である。
• アフォーダンスとは、環境が持つ、人間や動物の行動を誘発する可能性のこと。例えば、椅子は座ることをアフォードし、ドアノブは回すことをアフォードする。
• 省エネルギー法（エネルギーの使用の合理化等に関する法律）は、エネルギー消費量の多い事業者に対して、エネルギー使用の合理化（効率化）を求める法律。1979年に制定。
• （参考）第一次オイルショック → 1973年、　第二次オイルショック → 1979年
• 目的はエネルギー資源の有効利用、地球温暖化防止、事業者・運輸部門・家庭部門での省エネ推進。

不動産証券化

保有する不動産を特定目的会社（SPC）や信託銀行などに売却し、その不動産が生み出す賃料収入などの収益を裏付け資産として有価証券を発行し、投資家から資金を調達する仕組み。

減損処理とオフバランス

減損処理は「資産の価値が落ちたから、帳簿を正しく修正する」
オフバランスは「資産や負債を外に出して、帳簿をスリムに見せる」

不動産をSPCに譲渡して証券化（不動産証券化）→オフバランス！

建物のコア

オフィスビルなどの建物内部で、建築物を機能させるための主要な設備や共用部分が集中配置されている区画を指す。

📌 コアに含まれる主な要素

• エレベーターシャフト
• 階段室（避難階段含む）
• トイレ・給湯室などの水回り
• 電気室・機械室・通信設備スペース
• ダクトスペース（空調・給排水・電気配線の竪穴）
• 防災設備（スプリンクラー配管、非常用発電機スペースなど）

📌 コアの配置タイプ

1. センターコア
   • 建物の中央にコアを集める方式。
   • メリット：外周部に広い執務スペースが確保できる。
   • デメリット：窓から遠い内側に執務席が増える。
2. サイドコア
   • 建物の側面にコアを配置。
   • メリット：中央部のレイアウト自由度が高い。
   • デメリット：外壁側に死角や採光不足が生じる場合がある。
3. ダブルコア
   • 建物の両側にコアを設ける方式。
   • 大型ビルや高層ビルに採用されることが多い。

建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル衛生管理法）

• 不特定多数の人が利用する特定建築物の衛生的な環境を確保することを目的とした法律。
• 居室の一酸化炭素濃度基準は、6ppm以下。以前は10ppmだったが、2022年4月の改正で強化された。
• これは、大気中の一酸化炭素濃度の改善を反映したもの。

FMの標準サイクル

• FM戦略：「FM目標を設定」→「FM課題を検討」→「FM施策を立案」

目標→課題→施策！

FMの財務目標４項目の関係性

CMMS

CMMSとは Computerized Maintenance Management System（コンピュータ化保全管理システム） の略で、設備や施設の保全・メンテナンス業務を効率的に管理するためのソフトウェアや仕組み。

主な管理項目

• 資産管理情報
• 保全履歴
• 予防保全計画
• 作業指示・進捗管理
• 在庫管理
• コスト管理
• 故障・不具合情報

ERP

ERPとは、Enterprise Resource Planningの略で、企業の経営資源（ヒト・モノ・カネ・情報）を一元管理し、業務効率化や経営戦略の最適化を図るためのシステムや考え方のこと。

• 会計管理:財務状況の把握、会計処理、レポート作成などを効率化する。
• 人事管理:人事情報、給与計算、労務管理などを一元化する。
• 生産管理:生産計画、資材調達、在庫管理などを効率化する。
• 販売管理:受注管理、出荷管理、請求管理などを効率化する。
• サプライチェーン管理:調達から販売までのサプライチェーン全体の効率化を支援する。

FMのプロジェクト管理

• ファシリティマネージャーには、論理的な根拠、適格な評価、タイミングと重点を逃さない合意形成力が必要となる。

ワークプレイスづくりのプロセス

FMに関する法令

• 建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備、用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康、財産の保護を図り、公共の福祉の増進に資することを目的としている。

最低限守らなければならない“共通のライン”だから

• 建築士法は、建築物の設計、工事監理などを行う技術者の資格を定めて、その業務の適正を図り、建築物の質の向上に寄与させることを目的としている。
• 建設業法は、建設業者と発注者の資質の向上、建設工事の請負契約の適正化などを図り、適正な施工を確保し、発注者を保護し、建設業の健全な発達を促進し、公共の福祉の増進に寄与することを目的としている。
• 「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」は、多数の者が使用または利用する建築物の維持管理に関し環境衛生上必要な事項を定め、建築物の衛生的な環境の確保を図り、公衆衛生の向上と増進に資することを目的としている。

建物の使用開始後も衛生状態は変化する、衛生は「設計」ではなく「運用」がカギになるから。

• 土壌汚染対策法は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置および人の健康被害の防止に関する措置を定め、土壌汚染対策の効果的実施を図って、国民の健康を保護することを目的としている。

土壌汚染は目に見えない。
対策には“原因”と“範囲”の把握が不可欠だから。

不動産賃貸借契約

• 賃借人の解約は契約当事者間で特約を規定している場合のみ可能である。
• 契約書などに原状回復についての個別の記載があれば、契約自由の原則により民法規定よりも優先される。
• テナントの費用負担で賃貸人の指定業者が施工する場合でも、原状回復は必要である。

衛生管理者

• 衛生管理者選任報告は労働基準監督署に提出する。